Des charges exceptionnelles de copropriété peuvent survenir en cours d’exercice. C’est leur caractère imprévisible et inhabituel, parfois urgent qui leur vaut ce qualificatif.
Les caractères particuliers de ces charges
Il s’agit de faire face à des situations particulières ou des événements imprévus. Ces charges ne font pas partie des dépenses courantes et sont souvent le résultat d’impératifs spécifiques et temporaires.
En voici quelques exemples courants :
- Travaux d’urgence. Fuite d’eau importante, effondrement partiel d’une structure, incendie ou évènement naturel nécessitant une intervention immédiate,
- Réparations majeures. Certaines rénovations importantes, telles que la réfection d’une toiture, l’installation ou remplacement d’ascenseur, un ravalement de façade, peuvent entraîner des budgets particulièrement importants,
- Contentieux. Les litiges, procédures en justice ou recours contre des tiers peuvent également entrainer des frais juridiques imprévus,
- Améliorations collectives. Installation d’un nouveau système de sécurité (sas digicode) ou mise en place d’un espace de jeux pour les enfants,
- Catastrophes naturelles. En cas de sinistre majeur, les coûts de réparation et de reconstruction entrent dans le cadre des charges exceptionnelles.
Qui paie pour ces charges exceptionnelles ?
Comme pour les charges courantes, ces coûts inhabituels sont généralement répartis entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts.
Les modalités de répartition et le montant maximum autorisé pour les charges exceptionnelles peuvent être définis dans le règlement de copropriété ou décidés lors d’une assemblée générale des copropriétaires.
Responsable de la gestion de ces charges, le syndic de copropriété doit informer les copropriétaires des motifs et du montant de ces dépenses. Celles-ci peuvent être exigées en une seule fois ou échelonnées sur une période convenue.
Anticiper les charges exceptionnelles
Ainsi il est essentiel que le syndic de copropriété présente chaque année un budget prévisionnel aux copropriétaires. Il y détaillera les dépenses pour l’année à venir. En fonction de ce budget, les copropriétaires voteront lors de l’assemblée générale des copropriétaires pour déterminer le montant des charges à répartir.
Les autres charges de copropriété
Le budget prévisionnel prévoit les charges générales de copropriété, votées lors de l’AG annuelle des copropriétaires (voir notre article ci-dessous). En parallèle des charges générales et des charges exceptionnelles, une copropriété peut également supporter des charges dites « spéciales ».
